鳳凰網(wǎng)財經(jīng)11月1日訊 近期樓市持續(xù)低迷，退房潮不斷。有觀點認(rèn)為持續(xù)兩年的“史上最嚴(yán)厲”調(diào)控政策發(fā)酵致使房價拐點到來，也有網(wǎng)友擔(dān)心地方政府最終會出手救市，信貸政策和限購政策會逐漸放松。中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強在對話鳳凰網(wǎng)財經(jīng)《財•知道》欄目時表示，樓市的持續(xù)低迷，的確表明東部重點城市的房價拐點已經(jīng)形成。
針對部分開發(fā)商和部分業(yè)主期望中央政策救市的心理預(yù)期，陳國強認(rèn)為，期望政策松動必然失望，中央樓市調(diào)控政策不存在松動的空間。
“限購令短期內(nèi)也不會松，我看不到這個退出的可能性”
對于房價的走勢，陳國強表示，房價短期內(nèi)會穩(wěn)中有降，加入到降價行業(yè)的企業(yè)和降價的幅度會持續(xù)增加。
同時，他認(rèn)為房價低迷并不是導(dǎo)致經(jīng)濟硬著陸的起因，是政府主動調(diào)控的結(jié)果。
以下為對話實錄：
鳳凰網(wǎng)財經(jīng)：與過去兩年“金九銀十”買房潮不同的是，今年的樓市品頻現(xiàn)出退房的現(xiàn)象，您認(rèn)為是不是說明樓市環(huán)境正發(fā)生著轉(zhuǎn)折性的變化？
陳國強：退房跟部分開發(fā)商的降價有關(guān)系或者說價格松動的比較明顯，引起前期業(yè)主的維權(quán)或者退房這樣的情況， 這些采取比較大力度促銷讓利的項目實際上是因為目前市場的銷售低迷，如何打破市場僵局，實際上最主要的還是要靠價格的手段�，F(xiàn)在的退房也好，維權(quán)也好，的確是和當(dāng)前樓市整體比較低迷的大環(huán)境分不開的。
鳳凰網(wǎng)財經(jīng)：我們是不是能說房價的拐點已經(jīng)到來了呢，或者說是即將到來？
陳國強：這個要看不同的城市，不同的區(qū)域，現(xiàn)在我的觀點或者我個人的判斷，東部沿海的一些重點城市，應(yīng)該說價格拐點比較明顯或者說態(tài)勢已經(jīng)形成了，判斷的依據(jù)在哪里呢？
一方面是這些區(qū)域，它實際上已經(jīng)呈現(xiàn)持續(xù)低迷這樣的狀況，而且成交出現(xiàn)了普遍的下滑，其次是最近幾個月，像北上廣深等城市已經(jīng)連續(xù)3、4個月出現(xiàn)環(huán)比價格的止?jié)q或者停漲。
另一方面，當(dāng)前這些城市的消費者市場觀望分不開。導(dǎo)致東部沿海的這些城市，包括部分樓盤采取比較大的這種價格讓利。根據(jù)這些特點，我想東部的一些重點城市的確已經(jīng)呈現(xiàn)出價格拐點的特點，但是像中西部的中小城市恐怕離這個拐點還有時間和距離。
鳳凰網(wǎng)財經(jīng)：2009年開始的最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)兩年了，您認(rèn)為這次的房價下調(diào)，是政策持續(xù)發(fā)酵的結(jié)果嗎？它占到了多大的比重呢？
陳國強：我想最主要還是由于這次調(diào)控的原因，如果從今年年初的新國八條，到現(xiàn)在差不多10個月，從去年4月份新國十條算到今天已經(jīng)一年半，為什么會出現(xiàn)這種變化跟當(dāng)前的這種嚴(yán)厲的調(diào)控形勢，政策環(huán)境分不開的，主要還是政策調(diào)控，這個是占了最主要的因素。
鳳凰網(wǎng)財經(jīng)：我們有一些網(wǎng)友擔(dān)心房價的下調(diào)只是暫時性的，隨后政府尤其是地方政府會出手救市，導(dǎo)致房價會強勁的反彈，您怎么認(rèn)為這種觀點呢？
陳國強：這個是開發(fā)商或者部分業(yè)主、部分消費者有這樣的一種預(yù)期或者希望，期盼出現(xiàn)地方政府持續(xù)的救市，但是我想短期內(nèi)恐怕他們還是會失望的。
中央對于調(diào)控的要求實際上三令五申，再三強調(diào)要堅持，最近包括溫總理李克強副總理，他們的講話表明，中央在樓市調(diào)控的政策上沒有松動的可能性或者說不存在松動的空間。
鳳凰網(wǎng)財經(jīng)：那這個限購令的政策會不會有所松綁呢？
陳國強：短期內(nèi)也不會松，我看不到這個退出的可能性，特別是對于這一輪重點調(diào)控區(qū)域來說，我想尤其如此，其他的一些40多個城市，有些可能會退出時間早一點，或者執(zhí)行的不那么嚴(yán)厲，但是對一些重點城市來說，我覺得討論限購令何時退出，我覺得不現(xiàn)實。
鳳凰網(wǎng)財經(jīng)：現(xiàn)在還有一種觀點，就是說全面緊縮的金融政策是導(dǎo)致開發(fā)商資金鏈緊繃，然后不得不降價的根本原因，您認(rèn)為信貸政策會不會放松呢？
陳國強：我覺得短期內(nèi)同樣，它實際上是受制于整體的一個調(diào)控的政策體系，就是說現(xiàn)在針對房地產(chǎn)調(diào)控是全方位的，資金鏈、融資渠道或者說信貸手段的收緊，加大保障房建設(shè)，提高首付門檻，上調(diào)基準(zhǔn)利率等等，包括一些稅收的手段，還有增加一些住宅用地供應(yīng)的一些手段，它實際上是綜合的，多管齊下的，同樣的短期內(nèi)來看，即便我們的貨幣政策有微調(diào)的空間，但是這個微調(diào)和房地產(chǎn)松動沒有內(nèi)在關(guān)系。
鳳凰網(wǎng)財經(jīng)：前一段時間，我們有一個官員提出銀行業(yè)能夠承受房價下跌40%，引起了很多的嘩然，您怎么評價這個數(shù)據(jù)？
陳國強：這個有網(wǎng)友引起誤解或者說理解上有歧異，我覺得銀監(jiān)會前任主席他有他的含義，我們也有很詳細(xì)的解釋，實際上他的說法是有他的依據(jù)，但是我想其他的普通消費者，可能對“房價下跌40%銀行仍然在風(fēng)險承受范圍內(nèi)”有不同的理解。
我覺得，當(dāng)然從銀行控制風(fēng)險的角度，即便出現(xiàn)深幅調(diào)整，恐怕短期也沒有直接明顯的風(fēng)險，但是如果房價出現(xiàn)了這種大跌或者說深幅調(diào)整，它實際上是對金融機構(gòu)，對商業(yè)銀行，實際上意味著很多不可控的風(fēng)險。它會傳導(dǎo)到銀行這個體系，并不是說你短期內(nèi)沒事，銀行可能就過去了，不是這樣的。
它會連鎖反應(yīng)或者有一個效果，如果出現(xiàn)深幅的調(diào)整，我相信無論對商業(yè)銀行，包括地方政府，包括住房者本身都會帶來一系列的社會風(fēng)險，不單單是一個信用金融機構(gòu)的金融風(fēng)險。
鳳凰網(wǎng)財經(jīng)：對下一步的房價走勢，您有什么樣的判斷呢？
陳國強：短期內(nèi)我講穩(wěn)中有降是一個大趨勢，總體上是這樣，在一些重點城市，我覺得短期內(nèi)房價出現(xiàn)下調(diào)或者說松動的，加入到降價行業(yè)的企業(yè)或者說降價的幅度也會增加，這個是一個基本趨勢。
鳳凰網(wǎng)財經(jīng)：房價的下跌是否意味著經(jīng)濟硬著陸的苗頭？
陳國強：我覺得現(xiàn)在經(jīng)濟增速下滑或者說有所減緩，它實際上就是中央的管理層，決策層政府主觀調(diào)控的結(jié)果，并不是由于是外力的影響，外部環(huán)境的惡化導(dǎo)致我們國內(nèi)的經(jīng)濟整體表現(xiàn)下滑。
它是一個主動調(diào)控的結(jié)果，我們不需要太高的GDP的增速，特別是對于房地產(chǎn)的調(diào)控，它實際上是一個很明確的就是要遏制房價過快上漲，擠壓房價的這種投資性需求，這些都是很明確，包括加大保障力度，這些都是非常明確的一個政策方向，這個政策取向，我相信不會因為GDP增速的放緩，而做出調(diào)整或者改變這個方向。
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