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合富置業(yè)數(shù)據(jù)顯示，3月成交戶型多為兩房、小三房，預(yù)計(jì)廣州下月二手樓價(jià)穩(wěn)中有升
南方都市報(bào)4月19日訊 限購(gòu)打擊了一部分投資炒樓者。來自合富置業(yè)的數(shù)據(jù)顯示：3月份廣州二手樓市中首次置業(yè)者比例超過七成，較以往的六成左右上升明顯，且戶型多集中為兩房、小三房。這意味著一部分投資客已被成功“限購(gòu)”。
3月成交量環(huán)比超一倍
“3月廣州二手樓市低位逐漸恢復(fù)，成交量環(huán)比上月的增幅超過一倍，大致與1月份相當(dāng)，交投呈前低后高的特征”。合富標(biāo)準(zhǔn)二手住宅價(jià)格指數(shù)(廣州)(下稱“合富標(biāo)準(zhǔn)指數(shù)”)分析報(bào)告顯示：3月下半月隨著市場(chǎng)預(yù)期逐漸穩(wěn)定，交投活躍度有所回升。業(yè)主惜售、返價(jià)現(xiàn)象大幅收斂，不少業(yè)主預(yù)期樓價(jià)漲勢(shì)將趨緩，高位出貨意愿增強(qiáng)，部分叫價(jià)過高的業(yè)主略有松動(dòng)，小幅回調(diào)放盤價(jià)。但中心區(qū)優(yōu)質(zhì)物業(yè)以及盤源稀缺的板塊，業(yè)主反價(jià)現(xiàn)象仍時(shí)有發(fā)生；月底全國(guó)房?jī)r(jià)控制目標(biāo)明朗，買賣雙方的信心有所強(qiáng)化，業(yè)主高位出貨意愿增強(qiáng)，首次置業(yè)和改善型買家占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)，3月份廣州二手樓市中首次置業(yè)者的比例超過七成，較以往的六成左右明顯上升。目前廣州二手樓市的主流需求集中在兩房、小三房的中小戶型物業(yè)。一些實(shí)力強(qiáng)勁的首置、首改買家一步到位的需求增加，中心區(qū)優(yōu)質(zhì)物業(yè)受到這部分買家追捧，剛需產(chǎn)品價(jià)格堅(jiān)挺，二手樓價(jià)穩(wěn)中略升。
合富標(biāo)準(zhǔn)指數(shù)顯示，雖然廣州市明確可以“賣一買一”，但目前交易中這種案例并不普遍。
預(yù)計(jì)二手樓價(jià)穩(wěn)中有升
合富標(biāo)準(zhǔn)指數(shù)顯示，3月廣州各區(qū)域的樓價(jià)漲幅均不大，以穩(wěn)中略升為主。二手樓價(jià)堅(jiān)挺的主要有天河公園板塊、珠江新城板塊、東風(fēng)東-東山口板塊、淘金建設(shè)板塊、華南板塊、市橋板塊、天河北板塊、工業(yè)大道板塊、江南西、濱江東、黃埔區(qū)政府板塊、同和板塊、新廣從板塊等。據(jù)介紹，這些板塊受供需矛盾突出帶動(dòng)，或?yàn)橹行膮^(qū)優(yōu)質(zhì)地段，或剛性需求較為集中區(qū)域等。
“目前政策嚴(yán)格限制需求，限購(gòu)、限貸、限外，投資需求大幅減少，觀望還依然存在，一定程度上制約了高端買家的需求”。合富置業(yè)標(biāo)準(zhǔn)指數(shù)表示，目前廣州二手樓供應(yīng)在市中心區(qū)域占據(jù)主導(dǎo)，不論是首次置業(yè)、首次改善型買家還是防通脹理財(cái)型買家，對(duì)市區(qū)中高端二手物業(yè)的需求量非常大，買家的實(shí)力強(qiáng)勁，客戶的層次不斷提高。預(yù)計(jì)中高端剛性需求支撐廣州二手樓市的格局將會(huì)較長(zhǎng)時(shí)間維持。
合富標(biāo)準(zhǔn)指數(shù)認(rèn)為，近期受政策明朗、市場(chǎng)預(yù)期穩(wěn)定、中心區(qū)一手新貨供應(yīng)不足以及高通脹的影響，五一前后廣州二手樓市仍然會(huì)保持相對(duì)較活躍的態(tài)勢(shì)，樓價(jià)以穩(wěn)中有升為主。但受制于房貸緊張、購(gòu)房成本高昂、利率提高、首付比例較高、樓價(jià)高企等因素，交投大幅反彈的可能性不大。
投資客觀望學(xué)位房遇冷
合富置業(yè)市場(chǎng)主任梁燕明表示，盡管市場(chǎng)已逐步消化新政帶來的影響，但在學(xué)位房交投傳統(tǒng)旺季的這段時(shí)間內(nèi)，市中心部分學(xué)位房熱門路段，仍有較大盤源選擇空間，部分傳統(tǒng)的學(xué)位房買家群體甚至出現(xiàn)觀望情緒。梁燕明分析，以往購(gòu)買學(xué)位房的買家當(dāng)中，不少是手中已持有兩套或更多物業(yè)的人士，一般會(huì)選購(gòu)樓齡長(zhǎng)、戶型小的學(xué)位房，樓層稍高一些都不會(huì)介意。他們購(gòu)入物業(yè)后一般都會(huì)將物業(yè)放租。由于限購(gòu)，3月份少有買家單純?yōu)樽优胱x名校而買套學(xué)位房放租。
“中小戶型學(xué)位房買家主力已轉(zhuǎn)變?yōu)閯傂孕枨蟮馁I家�！绷貉嗝髋e例，在可入讀越秀區(qū)東風(fēng)東路小學(xué)、中星小學(xué)等省一級(jí)名校的片區(qū)，之前專為學(xué)位而購(gòu)買小戶型物業(yè)的買家少了，他們轉(zhuǎn)而選購(gòu)既可自住又有學(xué)位的中大戶型物業(yè)。正因如此，東風(fēng)東、淘金等名校片區(qū)的小戶型學(xué)位房盤源選擇空間有所增加，吸引新婚購(gòu)房的首次置業(yè)者。
貸款難緊湊戶型受歡迎
“近期受到政策及加息的影響，銀行對(duì)貸款的審批都非常嚴(yán)格，一些緊湊的戶型單位如小兩房或小三房等，因其總價(jià)不高而更受買家歡迎”。梁燕明說，90平方米以內(nèi)的中小戶型交投持續(xù)增加，主要原因在于該類型物業(yè)目標(biāo)消費(fèi)群多為資金實(shí)力不太雄厚的首次置業(yè)及少數(shù)首次換房人士。據(jù)合富置業(yè)統(tǒng)計(jì)，3月份面積在50平方米以內(nèi)的小戶型成交比例達(dá)17.6%，而2月份該面積段成交比例還不到15%。
合富置業(yè)高級(jí)營(yíng)業(yè)經(jīng)理陳鐵軍表示，淘金近期小戶型物業(yè)因純學(xué)位買家的數(shù)量減少，而促使盤源選擇變多，目前以75平方米以內(nèi)、總價(jià)在150萬以內(nèi)的單位最為熱求。50-60平方米的樓梯樓單位大約就是80-100萬元左右，非常適合一些新婚、手頭資金不太多的置業(yè)者選購(gòu)。
老城區(qū)樓價(jià)較高也令部分首期不多的用家轉(zhuǎn)向周邊區(qū)域。合富置業(yè)高級(jí)營(yíng)業(yè)經(jīng)理麥毅華表示，自佛山限購(gòu)之后，金沙洲城西花園等樓盤總價(jià)60萬元以內(nèi)的小兩房十分搶手。
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38.6元/㎡ 二手樓平均租金環(huán)比升3.4%
3月份廣州的住宅租賃市場(chǎng)逐漸火熱，租金也有一定幅度的提升。合富置業(yè)數(shù)據(jù)顯示，2011年3月廣州住宅租賃成交宗數(shù)環(huán)比2月份增加六成以上，平均租金為38.6元/平方米/月，環(huán)比上升3.4%。
3月歷來是傳統(tǒng)租賃旺季，在就業(yè)人口回流加快，春交會(huì)短租需求增大、部分畢業(yè)生提前租房等因素疊加影響下，該月租賃市場(chǎng)供需兩旺，租金上漲明顯。合富置業(yè)標(biāo)準(zhǔn)指數(shù)認(rèn)為，物價(jià)上漲也是租金上漲的因素之一。 (本文來源：南方都市報(bào) 作者：邱永芬)
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