中國房地產(chǎn)業(yè)在2008年走完了上半場，要不是因為美國金融風(fēng)暴，以及隨之而來的2009年中國宏觀經(jīng)濟環(huán)境與政策突然轉(zhuǎn)向，房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)整應(yīng)該已經(jīng)完成。而如今，在耽誤了整整兩年之后，調(diào)整還得繼續(xù)，上半場結(jié)束，2011年進(jìn)入中場休息。
中場休息要干三件事。第一，總結(jié)經(jīng)驗；第二，彌補不足；第三，實際上中國房地產(chǎn)還有一個規(guī)則修改的過程，確定下半場的基本規(guī)則要在中場搞掂。中場會持續(xù)多久？預(yù)計最短一年半，往長說得三年。這個中場調(diào)整階段對中國房地產(chǎn)非常必要。
2011年下半年還將處于中場，沒有到下半場，因此對今年下半年任何規(guī)則的180度轉(zhuǎn)向的預(yù)測全都會破產(chǎn)。在中場沒有調(diào)試完的情況下，下半年不可能有所轉(zhuǎn)向。中場結(jié)束的標(biāo)志是什么？有兩條：第一，保障房建設(shè)有實質(zhì)性的進(jìn)展。保障房在全國實質(zhì)性推出的情況，會對下半場產(chǎn)生前提性的影響。第二，在強烈危機意識下對目前房地產(chǎn)市場的認(rèn)識達(dá)成一致。包括在對稅收、對城市化的影響等大方向上形成共識。形成共識必須是要經(jīng)歷一次強烈的危機，使得納稅人、政府、開發(fā)商都清楚了。
今年下半年我們說是中場休息，中場休息在于市場機制的暫停，它會發(fā)生幾件事情：第一，部分開發(fā)商的開發(fā)尤其是豪宅的開發(fā)會暫停。因為你要錢沒錢，要賣沒人買。上半年大家是暫停不玩，下半年憋不住了，有些人退出，有些人堅守，這個是很可能發(fā)生的。第二，價格下調(diào)是大概率事件。目前下調(diào)應(yīng)該是出現(xiàn)了，對于表現(xiàn)還不明顯的城市，那就證明當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)商可能采用其他方式，或者是很有實力，這都有可能，因為存在地域差異。第三，民間資金尋找機會。我們看今天的中國，雖然銀行錢緊得不得了，但是信托投資、私募股權(quán)投資（PE）、基金投資依然非�；鸨ｅX還在、心不死，這些錢可能會在這個時候?qū)ふ覚C會，彌補銀行存款準(zhǔn)備金率高帶來的錢荒。
下半場中國房地產(chǎn)會發(fā)生一系列的變化，這些變化跟上半場不同。首先規(guī)則變化了，下半場政府目標(biāo)要多元化，與土地財政相比，就業(yè)、稅收等恐怕更重要。其他的變化還表現(xiàn)在市場分成保障房和商品房了，以及城市化縱深發(fā)展等。
在新的游戲規(guī)則下，會發(fā)生什么呢？我認(rèn)為會涌現(xiàn)出一些新趨勢：第一，房地產(chǎn)基金大發(fā)展。短期內(nèi)基金可能會大發(fā)展，進(jìn)入房地產(chǎn)，原因在于行業(yè)無法承受資金周期性頻密的緊和放。第二，房地產(chǎn)跟內(nèi)容的結(jié)合會越來越多，跟服務(wù)的結(jié)合會越來越多�，F(xiàn)在旅游地產(chǎn)不說旅游，先說地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)不說商業(yè)，先說地產(chǎn)，這個是一個很不好的上半場的習(xí)慣，下半場恐怕要變。第三，配置的多元化。比如說形成了兩個市場：保障房市場與商品房市場。保障房市場會有什么商機呢？商品房市場會跟以前完全一樣嗎？是不是全靠政府呢？如果不是，則會誕生一些新的服務(wù)商。
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