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在調(diào)控政策影響持續(xù)下,中國房地產(chǎn)行業(yè)續(xù)降溫,開發(fā)商資金壓力增加。評級機構(gòu)標準普爾周二表示,中國房地產(chǎn)市場的形勢不容樂觀,未來6至12個月房地產(chǎn)開發(fā)商面臨的流動性壓力將加大。假如明年內(nèi)地房地產(chǎn)銷售額重挫三成,相信不少開發(fā)商將不能承受;并維持對行業(yè)「負面」展望。
跌幅10% 開發(fā)商可承受
標普昨日發(fā)布房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)報告指出,若物業(yè)銷售大幅下降,則很多中國房地產(chǎn)開發(fā)商可能難以償付短期負債。標普對2012年中國房地產(chǎn)銷售的基本預測為沒有實際下滑,開發(fā)商的合同銷售平均比2010年增長25%-30%。標普認為2012年銷售不會大幅下滑,因為過去兩年開發(fā)商加大投資從而大大增加了可銷售庫存。對于明年房價的預測,標普企業(yè)評級董事符蓓在電話會議上稱,目前沒有改變6月份時所作明年國內(nèi)房價下跌10%的預測,并維持對中國房地產(chǎn)行業(yè)「負面」展望。
壓力測試則顯示,多數(shù)開發(fā)商能夠承受2012年銷售下降10%,如果跌幅超過30%,這些企業(yè)將陷入困境。敏感性分析也表明,這一銷售下降幅度可能令數(shù)家大型開發(fā)商面臨嚴峻的流動性壓力。不過,標準普爾信用分析師符蓓表示,明年跌幅超30%的可能性不大。
流動性壓力劇增
報告顯示,中國的房地產(chǎn)開發(fā)商在未來6-12個月面臨的流動性壓力加大,房地產(chǎn)開發(fā)商未來處境艱難。報告稱,中國的貨幣緊縮政策至今沒有放松的跡象,由于全球資本市場的震蕩使信貸風險高企,諸如海外債券市場等融資渠道或不再可行。
符蓓表示,物業(yè)銷售下降和國內(nèi)外信貸狀況緊縮是推動流動性壓力上升的主要因素。在一線城市如北京上海的高端開發(fā)商受到的沖擊最大,因為高端地產(chǎn)的購買者恰恰是受限購政策限制的人群。
目前房地產(chǎn)行業(yè)的杠桿比率明顯要高,大規(guī)模的再融資需求和較高的融資成本,令許多企業(yè)的盈虧平衡點上浮。
行業(yè)整合或加速
標普報告認為,如果在2012年,整個房地產(chǎn)業(yè)銷售繼續(xù)下降,開發(fā)商需要降價,并尋求新的融資渠道,可能會通過出售資產(chǎn)、土地來融資。行業(yè)整合會加速,大型開發(fā)商可能會收購一些破產(chǎn)的小型開發(fā)商。
分析師亦稱,中國收緊對房地產(chǎn)開發(fā)商信托融資的監(jiān)管力度可能會令行業(yè)整合加速,對信托融資依賴程度較高的中小型開發(fā)商將成為收購目標。信用分析師陸楓則表示,地產(chǎn)開發(fā)商目前已經(jīng)在為未來銷售放緩及房價下跌做準備。行業(yè)整合的速度可能會加快,實力較弱的開發(fā)商會被淘汰,困境還沒有結(jié)束。他還預計那些面臨較大再融資風險的小型及特殊市場開發(fā)商明年將面臨更大的風險。
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