盡管從7月伊始，北京房價顯現(xiàn)出了下行的趨勢，但為了確保全年房價“穩(wěn)中有降”目標(biāo)的實現(xiàn)，北京市政府還是將行政管控房價的手段再次升級。
按照北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會（下稱住建委）的要求，從8月起，在商品住房開發(fā)項目申領(lǐng)預(yù)售許可證前，必須與住建委及其下屬的市場稽查大隊簽署“不漲價承諾書”，否則將不予發(fā)放預(yù)售許可證；而一旦開發(fā)商“違背承諾”，房地產(chǎn)開發(fā)項目將被處以罰款及至吊銷預(yù)售許可證的嚴(yán)厲處罰。
在此之前，北京市住建委一直通過預(yù)售價格方面對開發(fā)商施加影響，要求開發(fā)企業(yè)主動降低漲幅，從而達到控制全年房地產(chǎn)價格的作用。而在“金九銀十”到來之際，盡管中秋小長假成交慘淡，但對于房價控漲已然成為政治目標(biāo)的北京而言，動用什么手段來確�！胺�(wěn)中有降”的實現(xiàn)，或許都不意外。
“停漲”承諾
“不簽承諾書，預(yù)售許可證是不可能被審批下來的�！�9月13日，北京北部地區(qū)某在售樓盤的項目總經(jīng)理向《中國經(jīng)營報》記者反映。他所說的“承諾書”，即是承諾開盤后不漲價的“承諾書”。
記者從多位開發(fā)企業(yè)項目負(fù)責(zé)人處，均證實了這一情況的存在。承諾書須由預(yù)售許可證的申領(lǐng)企業(yè)與北京市住建委及其下屬的市場稽查大隊簽署。按照通行規(guī)制，預(yù)售許可證的審核、批準(zhǔn)工作由住建委市場處負(fù)責(zé)；而市場稽查大隊主要針對房地產(chǎn)市場交易秩序進行監(jiān)督，是住建系統(tǒng)中擁有執(zhí)法權(quán)、處罰權(quán)的部門。
對于簽署“承諾書”的事宜，北京市住建委官員不愿正面表態(tài)，他只是向記者強調(diào)，北京市政府十分重視房地產(chǎn)調(diào)控，為實現(xiàn)房價“穩(wěn)中有降”的目標(biāo)，保障本市房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)、健康發(fā)展，確保市場交易秩序的良好，北京市住建委從年初以來采取了一系列的措施，來達到這一目標(biāo)。
多位開發(fā)企業(yè)項目負(fù)責(zé)人均向記者反映，北京市住建委及其下屬的執(zhí)法監(jiān)察大隊會定期召開房地產(chǎn)項目負(fù)責(zé)人的通氣會，在這個通氣會上，住建委和執(zhí)法監(jiān)察大隊會向開發(fā)企業(yè)告知近一階段政府對房地產(chǎn)調(diào)控的要求，以及對預(yù)售價格、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的要求，并要求項目開發(fā)商配合政府，確定包括價格在內(nèi)的預(yù)售策略。
“承諾書的方式已經(jīng)執(zhí)行一段時間了，承諾書的內(nèi)容有幾項：一是承諾維護市場交易秩序，不捂盤、不惜售、認(rèn)真執(zhí)行‘一房一價’；二是承諾保證市場交易價格平穩(wěn)，按照批準(zhǔn)的預(yù)售價格銷售，不突擊漲價。”前述北京北部地區(qū)的房地產(chǎn)項目總經(jīng)理對記者說。
接受記者采訪的其他項目負(fù)責(zé)人，也都證實了上述內(nèi)容�！巴ǔＧ闆r下，開發(fā)商是比較懼怕市場執(zhí)法監(jiān)察大隊的，一旦被認(rèn)定銷售違規(guī)行為，最重可以開出吊銷預(yù)售許可證的罰單�！北本┧姆铰�(lián)達房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理楊少鋒向記者表示。
全程干預(yù)
圍繞預(yù)售價格“停漲”，包括富力、首創(chuàng)在內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項目負(fù)責(zé)人均向記者反映，住建委對于房地產(chǎn)開發(fā)、銷售的全過程，從今年4月開始，已經(jīng)展開了“全程干預(yù)”，“停漲承諾書”的“前置”，是這一系列干預(yù)手段的最終落地體現(xiàn)。
記者了解到，住建委對房地產(chǎn)市場的干預(yù)，基本圍繞價格展開。首創(chuàng)置業(yè)[1.78 -1.66%]一位不愿具名的項目負(fù)責(zé)人告訴記者，住建委從4月開始即通過不同方式知會開發(fā)企業(yè)，對于開發(fā)企業(yè)申報項目預(yù)售價格超出區(qū)域內(nèi)在售項目預(yù)售均價10%的，一般不予批準(zhǔn)預(yù)售許可。
“每個項目在申請預(yù)售許可的過程中，都要與住建委反復(fù)的溝通定價策略的問題，我們要猜住建委能夠承受的價格上限，否則就申請不下來�！彼嘎�，此后這種干預(yù)的范圍逐步擴大，對于已開盤項目的后期，原則上不接受“漲價”的預(yù)售申請。
同時，記者了解到，對于同期房地產(chǎn)項目的不同類型產(chǎn)品的銷售進度與節(jié)奏安排，住建委也會提出自己的“意見”，“通常會要求同項目中較貴的產(chǎn)品先賣，便宜的后賣。”前述在售項目的負(fù)責(zé)人向記者表示。楊少鋒認(rèn)為，這一干預(yù)手段，主要是與其他同期在售的樓盤取得價格上的平衡，保證北京當(dāng)期房價的總體平穩(wěn)。
穩(wěn)中有降
“不出意外，我認(rèn)為今年北京房價穩(wěn)中有降是沒有太大問題的。”中國房地產(chǎn)學(xué)會會長陳國強向記者表示。
2011年，國務(wù)院要求地方政府依據(jù)當(dāng)?shù)厝司芍涫杖�、�?jīng)濟增速發(fā)展目標(biāo)和當(dāng)?shù)鼐用褓彿恐Ц赌芰θ椫笜?biāo)制定并公布本地區(qū)房地產(chǎn)調(diào)控以及房價漲幅的控制目標(biāo)，在截止日到來前，北京市率先提出，通過深入落實中央政府房地產(chǎn)調(diào)控政策，實現(xiàn)2011年度房價“穩(wěn)中有降”。迄今為止，北京也是唯一一個提出房價“穩(wěn)中有降”的特大型城市。
“實際上現(xiàn)在住建委批準(zhǔn)的擬預(yù)售價格，與成交價格相比，是高的；也就是說，實際成交價都會低于這個批準(zhǔn)的擬預(yù)售價格，這個建委批準(zhǔn)的價格，在業(yè)內(nèi)被稱為‘面價’，同時，公司還有一個核定出來的成本價，開發(fā)商在兩個價之間取中，同時倒算出各種折扣，最終形成成交價。”一位一線房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售負(fù)責(zé)人對記者說。所以他認(rèn)為，即便只看數(shù)字，實際成交價較建委批準(zhǔn)的“面價”，就已經(jīng)是下調(diào)了的，反映在市場數(shù)據(jù)的反饋上，就已經(jīng)是“降價”了。
與這種定價管理的方式一并，成交量的冰點的逼近，也確�！胺�(wěn)中有降”的實現(xiàn)。北京市住建委的數(shù)據(jù)顯示，中秋小長假3天，北京商品住宅期房、現(xiàn)房、存量住房成交僅為407套，創(chuàng)下小長假以來的新低。在3個多月前的勞動節(jié)小長假，盡管調(diào)控政策嚴(yán)厲，3天假期北京樓市住宅成交的總量還高達1404套。而在往年，“五一”的成交量通常要低于九十兩月假期的成交量。
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