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從新加坡平抑樓價(jià)舉措中我們可以借鑒什么？
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時(shí)間：[2010年2月25日]
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近日來國內(nèi)媒體紛紛報(bào)道新加坡政府是如何抑制房價(jià)暴漲和打擊樓市投機(jī)。尤其新加坡總理李顯龍關(guān)于“房子應(yīng)該是買來住的，不是買來投機(jī)”的論斷，被媒體競相傳頌，并或明或暗地拿來與諸多國內(nèi)地方政府默許炒房之風(fēng)肆虐而不作為的態(tài)度做對(duì)比。李顯龍總理還強(qiáng)調(diào)，穩(wěn)定房價(jià)，實(shí)現(xiàn)樓市可持續(xù)發(fā)展，關(guān)鍵在于提前防止泡沫出現(xiàn)，“我們應(yīng)該設(shè)法及時(shí)防止泡沫出現(xiàn)，那么日后就不必緊急剎車。因?yàn)槭袌?chǎng)一旦過熱，就難免日后須采取激烈的抑制措施�！�新加坡國家發(fā)展部長馬寶山也提出，“與其刺一刺完整的泡沫，以致它的破滅傷人無數(shù)，政府寧愿選擇為逐漸形成的泡沫先泄點(diǎn)氣，防患未然”。此外，他還強(qiáng)調(diào)，“基本上，我們要看到的是穩(wěn)定及可持續(xù)的市場(chǎng)，也就是說房價(jià)不應(yīng)該跑在經(jīng)濟(jì)(增長)前頭，市場(chǎng)也不應(yīng)該有過多投機(jī)活動(dòng)�！�
這些論斷都恰擊中內(nèi)地樓市久治不愈頑癥的病灶所在，一時(shí)間，新加坡儼然成了人們心目中發(fā)展健康樓市的模范生。這樣，新加坡政府抑制樓市的政策舉措，繼其世界聞名的組屋政策之后，再度成為內(nèi)地房地產(chǎn)界和普通百姓關(guān)心的熱點(diǎn)。
但如果就此掀起學(xué)習(xí)新加坡之風(fēng)，筆者這里先要潑一些冷水，好讓我們更明白可以學(xué)什么和怎么學(xué)習(xí)。
首先，新加坡住房市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)是極為特殊的，可以說舉世無雙。最大特點(diǎn)是具有鮮明的二元結(jié)構(gòu)：過去近50年來，新加坡近90%的居民都居住的是政府（建屋發(fā)展局）建造的住房——組屋，這部分住房價(jià)格低廉，但其購買、使用和轉(zhuǎn)手都是受到嚴(yán)格規(guī)制的，拿現(xiàn)在時(shí)髦的話說，是“有限產(chǎn)權(quán)”的；只有10%多一些的人是從自由市場(chǎng)購買私人住房，主要是沒有拿到新加坡永居的外籍人士、來新臨時(shí)工作者和不滿意組屋質(zhì)量而希望改善自己住房條件的本地有錢人，也包括一些投資性海外買家，而這次所說的樓市泡沫恰是這部分住宅市場(chǎng)。雖然涉及居民人數(shù)比例不高，但因其多為價(jià)值不菲的高檔住宅和豪華公寓，如每平方米住宅單價(jià)如今在1.1萬美元左右，在亞洲一直僅次于香港和日本，所以對(duì)經(jīng)濟(jì)影響絕不容忽視。然而，總體上來說，新加坡政府基本上放棄把住宅房地產(chǎn)看作一個(gè)產(chǎn)業(yè)來發(fā)展，轉(zhuǎn)為把為每個(gè)人提供住房作為政府的公共責(zé)任來全部背負(fù)起來，這與新加坡特殊的國情和政治制度都有很大關(guān)系。具體這種制度安排，是好是壞，也是頗多爭議的。好的方面來說，真正和完全徹底解決了“居者有其屋”問題，住房自有率從1970年的27%上升到如今的91%，為此舉世廣受稱贊，社會(huì)很和諧，執(zhí)政黨地位很鞏固。但不利的地方是，巨大的公共資源投入到住房上是否合適，由政府來建房是否有效率問題，如果遇到一個(gè)不廉潔的政府，恐難避免巨大的腐敗和浪費(fèi)。再說，房子是買來住了，不是買來投機(jī)的，但老百姓也失去了財(cái)產(chǎn)性收入和財(cái)富累計(jì)的機(jī)會(huì)。而且還有一個(gè)隱憂，政府連住房都控制了，老百姓就沒有對(duì)抗政府的可能性了，不利于民主和自由的發(fā)育。不管怎么說，新加坡模式，至今也只有獨(dú)此一家別無分店，別的國家學(xué)也學(xué)不來。總之，從哪個(gè)角度來說，新加坡抑制樓市面對(duì)的挑戰(zhàn)、承受的壓力和受到的制約，比起任何其他國家尤其國內(nèi)來說要小的多。
其次，新加坡政府在對(duì)待私人住宅市場(chǎng)方面也曾走過很多彎路，對(duì)抑制樓市投機(jī)也不是一直那么迅疾和有力，有過遲疑和耽誤。
如附圖所示，新加坡私人住宅市場(chǎng)的價(jià)格波動(dòng)也是十分巨大的。較早的歷史上，1986-1996十年間，新加坡私人住宅價(jià)格漲幅超過4倍，達(dá)到440%。1996-1998年受亞洲金融危機(jī)沖擊（包括1995年組屋轉(zhuǎn)售限制的放開），私人住宅房價(jià)又曾一度暴跌45%。但2000年出現(xiàn)30%的暴漲之后，卻緊接著遭遇全球互聯(lián)網(wǎng)泡沫破裂，于是2001-2002年，又連續(xù)10%的跌幅，之后起起伏伏，但基本還算穩(wěn)定。然而2006年新加坡樓市熱潮再度啟動(dòng)，根據(jù)新加坡城市再發(fā)展署URA編制的住宅房價(jià)指數(shù)，2006年上漲7.15%，2007年上漲23.6%，超過了歷史同期GDP增長水平，但好景不長，2008年受國際金融危機(jī)沖擊，全年房價(jià)下跌4.7%（考慮物價(jià)后更高達(dá)-9.6%）。
新加坡2009年第1季度GDP同比萎縮9.5%，導(dǎo)致私人住宅價(jià)格出現(xiàn)歷史最大跌幅，單季環(huán)比跌幅達(dá)到14%，折合年率更達(dá)到24.9%，第2季度繼續(xù)環(huán)比跌幅達(dá)到7%（這期間跌幅最深的最主要是公寓類，別墅類跌幅很小）。然而隨著全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，與國內(nèi)情況十分類似，2009年第3季度新加<
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